Inmobiliaria blog. Exalumnos de la Facultad de Económicas de la UA.

Análisis y situación inmobiliaria en Alicante provincia.

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La venta de viviendas aumenta casi un 10% en lo que va de año.

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La venta de viviendas mantiene su tendencia al alza en el arranque de año tras conocerse las operaciones de febrero. El segundo mes del año moderó su crecimiento hasta el 1,2% interanual con 35.610 compraventas, después del buen mes de enero. En lo que va de año, se han vendido un 9,3% más de casas, según el INE. Si se mantiene esta tendencia positiva, 2017 podría cerrar con más de 440.000 operaciones, algo que no se ha vuelto a ver desde 2008.

Las compraventas de viviendas en España aumentaron un 1,2% interanual en febrero, hasta las 35.610 operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este mes acumula 13 meses consecutivos al alza, y en 30 de los últimos 29 meses. Solo enero de 2016 registró una tasa interanual negativa.

Por tipo de vivienda, la vivienda usada volvió a tirar de las operaciones con un incremento del 6,1%, hasta las 29.171 transacciones y sigue acumulando ya 36 meses seguidos en positivo. El dato de febrero no supera al de enero de este año, pero vuelven a registrarse cifras de ventas de casas de segunda mano que no se veían desde 2007.

Por el contrario, las operaciones sobre viviendas nuevas cayeron un 16,3% hasta las 6.439 ventas, su tasa más negativa desde enero de 2016.

En lo que va de año, las compraventas de casas acumulan 74.067 operaciones, un 9,3% más que en los dos primeros meses de 2016. Si se mantiene esta tendencia, 2017 podría cerrar con más de 440.000 operaciones, algo que no se ha vuelto a ver desde 2008.

Por regiones, La Rioja (14,9%), Castilla y León (9,9%) y Cataluña (8,7%) presentaron las mayores tasas anuales en el número de compraventas de viviendas. Por su parte, País Vasco (-15,7%), Cantabria (-9,6%) y Galicia (-5,9%) registraron las principales variaciones negativas en febrero.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “pese a que las cifras no resultan espectaculares y la estadística muestra un decremento intermensual, en idealista las interpretamos como positivas. Por una parte se trata del mejor mes de febrero desde 2011. Además, si tenemos en cuenta las viviendas vendidas en los últimos doce meses, estamos por encima de las 410.000, un 14% más que en los 12 meses anteriores, y una cifra que se acerca más a un mercado normalizado”.

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abril 12th, 2017 at 5:10 pm

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La vivienda 2016 apenas supone el 6% de las construidas en pleno boom.

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El número de certificados de fin de obra de viviendas cerró 2016 en mínimos históricos. Apenas se concluyeron 40.119 hogares, un 11% menos que en 2015. Este dato representa solo el 6,2% de las casas que se terminaron en pleno boom inmobiliario, con 641.419 unidades solo en 2007. España vuelve a ir a dos velocidades, con regiones donde hay subidas como Madrid o Valencia, y otras donde la tendencia lleva años de caídas como Andalucía y Cataluña.

La construcción en España trata de recuperarse de la crisis económica que prácticamente asoló al sector con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Uno de los indicadores que aún refleja las consecuencias de esta crisis es la cifra de certificados de fin de obra. En 2016, esta estadística registró su mínimo histórico desde que el Ministerio de Fomento recoge los datos a partir de 1991.

El año pasado se concluyeron 40.119 viviendas, un 11,1% menos que en 2015, que ya había marcado el peor dato de la serie histórica. Para contextualizar esta cifra, supone solo el 6,2% de lo que se construyó en 2007, en pleno boom inmobiliario. Ese año se certificaron 641.419 viviendas terminadas.

En cuanto a la venta de pisos en Alicante la elección de viviendas de obra nueva sigue teniendo un peso muy pequeño en comparación con la situación de hace diez años.

Para poder visualizar también como fue el ‘empacho’ de vivienda que ha sufrido España, en los últimos cinco años (2012-2016) se concluyeron 311.901 casas, un 48,6% de los certificados de fin de obra que se otorgaron solo en 2007. Pero si se compara con el lustro anterior (2007-2011) la cifra representa el 15,4%, cuando en esos cinco años se certificaron el final de la obra de más de 2 millones de viviendas. Nunca antes se habían acabado tan pocas viviendas en España.

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marzo 25th, 2017 at 3:09 pm

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Asesoramiento financiero, indispensable para comprar una vivienda.

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Comprar casa alicanteLa situación es habitual para muchas personas que desean comprar piso en Alicante. Quieres comprarte una vivienda que cuesta 100.000 euros. Tienes pocos ahorros y no vas a tener más remedio que pedir dinero al banco.

La primera reacción de la mayoría de personas es acudir a la entidad donde tienes la cuenta para comentarles qué necesitas y qué condiciones nos pueden ofrecer.

Para muchos, al no dominar el mundo financiero, también es una buena idea preguntar a familiares, amigos o buscar por internet cuáles son las mejores ofertas en hipotecas en este momento. Webs financieras, comparadores de hipotecas o las propias webs de los bancos.

A priori, este orden de actuación parece de lo más lógico, aunque los verdaderos asesores inmobiliarios coincidimos en que no es el proceso más adecuado para conseguir una hipoteca con las mejores condiciones posibles. Al igual que buscamos los mejores expertos para nuestro negocio, desde contables que gestionen las cuentas a expertos en seo local que atraigan clientes, debemos buscar la mejor opción para la compra de una vivienda.

 

Una mejor opción es la de consultar con un asesor hipotecario o un asesor inmobiliario con formación financiera, asegurándonos de que no exista compromiso alguno por la consulta y esta sea totalmente gratuita.

Pero es algo que normalmente no se hace, ya sea por el desconocimiento del servicio o de la ayuda que nos puede prestar o porque directamente pensamos que sus verdaderos intereses estarán desalineados con los nuestros.

Es muy frecuente que los clientes pierdan la oportunidad de conseguir el mejor precio del mercado (al menos, las mejores condiciones posibles según sus necesidades y perfil económico) por no contar con un asesor hipotecario. Y si lo consiguen por su cuenta es porque han dedicado mucho tiempo y esfuerzo en visitar varias entidades financieras para plantear su caso particular.

Así pues, entre las principales ventajas de contar con un asesor a la hora de buscar una hipoteca destacan la posibilidad de encontrar una oferta amplia y competitiva, poder olvidarse del papeleo y demás gestiones y tener sobre la mesa otras alternativas si fracasa la inicial. Estas son las principales razones para contar con un profesional a la hora de solicitar una hipoteca para comprar una vivienda.

Un buen asesor debe explicarte al detalle en qué consiste el proceso de solicitud y contratación de un préstamo para la adquisición de una vivienda para que entiendas cuáles son los pasos a dar y qué tipo de documentación te pedirá el banco. Esta ayuda te ahorrará dinero y tiempo en visitar tu sucursal con papeles pendientes.

La figura del asesor no solo te sirve para conocer y sacar adelante el proceso, sino que también intentará conocer tu situación económica y decirte cuáles son tus posibilidades reales de conseguir una hipoteca según las condiciones del mercado en ese momento, si cree que la mejor opción es una hipoteca a tipo fijo o variable, y si en tu caso compensa o no contratar alguna vinculación como los seguros o las tarjetas a cambio de mejorar las condiciones del préstamo.

Y por supuesto, sus recomendaciones serán totalmente independientes. Parece lógico que si preguntas al director de tu banco cuál es la mejor hipoteca la respuesta será la esperada. Sin embargo es algo que muchos olvidan a la hora de buscar asesoramiento en manos de entidades financieras.

Si se tuercen los planes iniciales y tu perfil no encaja con las exigencias que plantean los bancos en ese momento, el asesor te propone soluciones. Entre las más comunes están la aportación de más efectivo, la posibilidad de tener avalistas o ajustar el precio de compra a lo que realmente te puedes permitir.

Otra de las ventajas de contar con un asesor financiero alicante es el ahorro en tiempo y esfuerzo del proceso. El asesor se puede encargar de gestionar la solicitud con un amplio abanico de bancos, lo que evita el esfuerzo, tiempo y dinero de realizar múltiples fotocopias, concertar citas con las entidades y tener que explicar varias veces cuáles son nuestras necesidades y situación financiera.

Por último, hay que preguntar si el servicio es gratuito o si se va a cobrar algo, y en este caso, conocer cuál es el coste y si hay algún compromiso.

 

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marzo 12th, 2017 at 3:48 pm

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Alquiler, ¿opción solo para jóvenes?

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Inmobiliaria Alicante Alquiler | En las últimas décadas alquilar un piso ha pasado de ser considerado tirar el dinero a una nueva fórmula para vivir con mayor grado de movilidad y sin estar atado a una vivienda y una hipoteca. En este tiempo los inquilinos han pasado a convertirse en uno de los pilares del nuevo mercado inmobiliario de muchas ciudades españolas, en consonancia con la situación inmobiliaria del alquiler en otros países europeos.

Comprar piso en alicante

En finales de los 90 apenas un número muy reducido de viviendas se encontraba en alquiler. Había muy poca oferta y los precios no eran mucho más baratos que ahora. A diferencia de hace 20 años, ahora alquilar piso está de moda. Hoy en día entre el 24% y el 26% de las viviendas de la capital española se destina al alquiler, y entorno a un 20% de viviendas en alquiler en Alicante. Por fin se ha roto el mantra de que arrendar es tirar el dinero con el que hemos crecido varias generaciones.

Hoy día la búsqueda de pisos en alquiler tiene poco que ver con lo que era hace años. Durante años la única manera de encontrarlo era pateando las calles, lo que ahora se traslada para los futuros inquilinos a agencias inmobiliarias especializadas en alquileres como Inmobiliaria Alicante y portales inmobiliarios.

 

¿Cómo ha influido la recuperación del empleo en la reactivación del alquiler?

La mejora del empleo en los últimos años se traslada a unos alquileres que estaban también en situación de crisis, estables y bajos. Por eso en 2015 y 2016 empiezan a subir los precios en zonas muy concretas de Madrid y Barcelona, y se extiende posteriormente a los alquileres en Alicante y otras ciudades cercanas como Valencia, Murcia y muchos municipios de nuestra provincia. Si hay que buscar una causa del encarecimiento de los alquileres, sin duda es la mejora del empleo.

 

¿Quiénes buscan viviendas en alquiler?

Hay una demanda voluntaria formada por personas que han decidido vivir de alquiler esperando a que el precio de compraventa se ajuste, tienen ahorros y están planteándose comprar. Hasta que los precios no lo hagan no aumentará la venta de pisos en Alicante. A ellos se suman jóvenes que estudiaron fuera de casa compartiendo pisos en alquiler y que, cuando regresan a sus ciudades de origen, se van de casa de sus padres en cuanto pueden.

Pero existe también una demanda forzada, lo que supone el perfil mayoritario en la búsqueda de alquileres en Alicante. Son personas que bien podrían pagar una cuota hipotecaria similar al coste de un alquiler y que les gustaría comprar una vivienda, pero no disponen de los ahorros necesarios.  Y sin ahorros hoy ya no es posible hipotecarse, pero sí pueden alquilar.

 

¿No está cerrado el acceso de los jóvenes a la compra de viviendas?

El sector bancario está actuando responsablemente. En estos momentos solo financia a quien razonablemente va a poder pagar la hipoteca. No quieren volver a tener que participar en el drama social que hemos vivido en los últimos años.

No todo el mundo puede hipotecarse y acceder a comprar una vivienda. Y por eso hay una parte de la demanda que se está decantando por alquilar piso.

 

¿Dónde está el tope del mercado del alquiler en Alicante?

En otros países europeos la decisión de vivir de alquiler es mayoritaria. En ciudades como Viena más del 80% de sus ciudadanos viven en viviendas en alquiler, mientras que en Alemania más de la mitad de la población se decanta por vivir en una vivienda en alquiler.

El mercado tiene todavía posibilidades de crecer en España, pero probablemente con la mejora constante del empleo, la recuperación económica y sobre todo cuando los que ahora viven de alquiler en unos años quieran ser propietarios de su casa, mantendremos unos niveles muy por debajo de estos ejemplos.

 

¿Cómo podemos aumentar la oferta de pisos en alquiler en Alicante?

A nivel nacional se debe garantizar a los propietarios una certidumbre jurídica de que no van a ser perseguidos por poner sus casas en alquiler y de que podrán recuperarlas rápidamente en caso de impago, lo que no se da en estos momentos. Es una constante entre las agencias inmobiliarias en Alicante especializadas en alquileres como muchos propietarios optan por mantener vacías sus viviendas por el miedo y la incertidumbre de que suceda cualquier tipo de problemas.

Pero no es suficiente. También hace falta un aumento relevante de pisos en alquiler en condiciones adecuadas de habitabilidad. Son muchos los pisos en alquiler en Alicante que no cumplen con las necesidades que buscan los posibles inquilinos por su antigüedad y mal estado, y en muchos casos los propietarios no pueden asumir una reforma o rehabilitación de la vivienda. Ayudas a la rehabilitación solucionarían en parte este factor, así como plantear medidas intermedias para adecuar el gran parque de viviendas vacías que existe en muchas zonas de Alicante.

 

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marzo 10th, 2017 at 10:45 pm

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Alquiler, colaboración necesaria entre lo público y lo privado.

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Alquiler, conjunción necesaria entre lo público y lo privado. - Blog Situación Inmobiliaria
Los próximos diez años serán claves para el mercado del alquiler. Los expertos del sector inmobiliario afirman que los mecanismos del Estado son lentos ante el problema de accesibilidad a una vivienda para los más jóvenes o las personas con menos recursos y que las administraciones públicas tienen que apostar por el alquiler para dar una solución a los millennials. Para resolver esta grave cuestión se reafirman en que hacen falta 1,2 millones de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, más vivienda de protección oficial en alquiler y estrechar la colaboración público-privada.

En el tercer encuentro del sector inmobiliario, organizado por el IESE recientemente, los expertos del sector inmobiliario han señalado que el acceso a la vivienda supone un gran problema para los jóvenes en la franja de edad entre los 25 y los 34 años. El típico modelo español de compra de vivienda es cada vez más difícil para los más jóvenes debido a la falta de trabajo o los bajos sueldos generalizados, lo que impide que puedan acceder a una casa en propiedad.

Una de las soluciones pasa por impulsar un mercado del aquiler en España que llegue a alcanzar las cotas que se encuentran en el resto de Europa y que el arrendamiento se convierta en una solución habitacional firme y no solo una forma de superviviencia temporal en tiempos de crisis. 

Para desgranar este impulso del mercado del arrendamiento de viviendas, un gran número de profesionales del sector inmobiliario apuntan a que en España hacen falta entorno a 1,2 millones más de viviendas en alquiler para ofrecer una solución habitacional a miles de jóvenes. En nuestra ciudad, todas las agencias inmobiliarias en Alicante coinciden en que el alquiler requiere un aumento de la oferta de viviendas para garantizar el acceso a la vivienda de muchas familias.

 Se hace necesario un pacto de Estado sobre la vivienda, donde se enfoque una colaboración público privada para incrementar la oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles.

 Otra de las patas para mejorar el acceso a la vivienda a las personas con necesidades sociales es la construcción de vivienda pública dedicada al alquiler. El parque público de vivienda social en España apenas supone un 2% del total, frente al  18% en Francia  o el 15% de media en Europa. Hay mucho recorrido por delante, destacó Carme Trillo, presidenta de la fundación Habitat3 y exdirectora general de Vivienda de la Generalitat de Cataluña.

La presidenta de la fundación Habitat3 destacó que las administraciones públicas apenas destinan el 0,23% del PIB a políticas de vivienda, frente al 0,6% de la media europea y lejos del 1,6% del Reino Unido.  Alcanzar la media europea supondría sumar 1.000 millones de euros más al servicio del alquiler de vivienda pública.

Las administraciones públicas tendrán que fomentar dos opciones de alquiler social que se adapte a los ingresos de las diferentes familias. Hay que desarrollar un alquiler asequible para familias de bajos ingresos y otro alquiler con cuotas incluso inferiores pensado para familias con ingresos inferiores a los mil euros mensuales.

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febrero 16th, 2017 at 12:37 pm

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Se venden más de 400.000 viviendas por primera vez desde 2010.

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Las previsiones de los expertos sobre cómo se estaban comportando las ventas de viviendas iban bien encaminadas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha confirmado que durante 2016 se llevaron a cabo 403.866 compraventas de casas en España.

La cifra acumulada del pasado ejercicio arroja un crecimiento interanual del 13,6%, se convierte en la más alta desde 2010 (cuando la cifra se acercó a 440.000) y supera en un 1% la barrera de 400.000 transacciones que esperaba el mercado.

Desde los mínimos de 2013, cuando apenas se cerraron 312.600 compraventas, el número de transacciones ha aumentado un 29,2%. Sin embargo, la cifra actual sigue un 48% por debajo de 2007, cuando se sellaron más de 775.000 operaciones.

Durante todo el año las viviendas de segunda mano han sido las protagonistas: han supuesto cuatro de cada cinco transacciones y han marcado máximos desde el año 2007 tras sumar 328.248 compraventas. Las viviendas nuevas, en cambio, han firmado su peor ejercicio de la historia tras registrar 75.618 ventas.

Respecto a los últimos datos disponibles, el INE asegura que en diciembre se vendieron 29.582 casas, el segundo más bajo del año. Solo en octubre se traspasaron menos (29.369). Así, el cuatro trimestre ha sido el más austero en lo que a compraventas se refiere. .

Ventas por CCAA

Si echamos un vistazo a los datos de compraventas por autonomías, descubrimos que las tres regiones más pobladas de España, Andalucía, Cataluña y Madrid, han copado más de la mitad de las transacciones.

En concreto, han sumado 203.386 operaciones, con Andalucía a la cabeza (78.708). Cataluña, por su parte, ha acumulado 66.447 ventas y Madrid, otras 58.231. Le siguen de cerca Comunidad Valenciana, con 57.828 operaciones, y Canarias, con 20.857. Solo cinco regiones (Asturias, Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja) han cerrado el año con menos de 10.000 compraventas de viviendas.

El ranking cambia si observamos el crecimiento interanual de cada autonomía. Así, y mientras la media nacional se sitúa en el 13,6%, en Islas Baleares el alza respecto a 2015 ha alcanzado el 31% y en Cataluña, el 20%. También están por encima de la media Aragón (14,7%), Asturias (16%), Cantabria (13,7%) y Extremadura (18,6%), mientras que La Rioja (5,7%), Murcia (7,5%) y Galicia (7,7%) han registrado las subidas más moderadas.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “tal y como ha adelantado idealista en los últimos meses, 2016 ha terminado por encima de las 400.000 viviendas vendidas según el INE (utilizando las estadísticas del Ministerio de Fomento superarán previsiblemente las 450.000). El crecimiento del 13,6% frente al año anterior supone un espaldarazo a la normalización del sector, que a pesar de las turbulencias vividas en el mercado hipotecario, ha conseguido vender 50.000 viviendas más. En los próximos meses veremos cómo las estadísticas de compraventa siguen mostrando subidas, aunque es posible que veamos cómo las tasas de incremento se moderan suavemente, motivadas por el encarecimiento de las hipotecas”.

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febrero 12th, 2017 at 10:26 am

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Ahorros y un buen trabajo, necesarios para la compra de vivienda.

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La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) lo puede decir más alto, pero no más claro: hoy en día solo pueden comprarse una vivienda en Alicante aquellos que tienen ahorros y un buen puesto de trabajo. Esta descripción deja fuera a los jóvenes, cuya única solución residencial es el alquiler, e impide que se vendan más casas en España.

Según un informe del organismo, el mercado residencial está viviendo un momento que califica de “inmejorable” para acceder a una vivienda. Por un lado, y a pesar de las subidas que estamos viendo en los últimos tiempos, los precios han caído hasta unos niveles competitivos y se mantienen lejos de los máximos registrados durante el boom.

El problema es que la accesibilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de convertirse en propietario. Funcas recuerda que es precisamente la situación de precios y tipos de interés la que determina la existencia en España de una tasa de accesibilidad elevada. Sin embargo, esta es una condición necesaria pero no suficiente para que los hogares puedan entrar al mercado residencial en propiedad.

Para hacerse una idea, basta repasar la evolución de varios indicadores que reflejan la mayor o menor facilidad para acceder a la vivienda en España. En concreto, el informe analiza la ratio de accesibilidad -que mide el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar a pagar la hipoteca-, la ratio crédito/valor (también conocido como Loan To Value) -que indica el porcentaje de financiación para comprar una casa- y la ratio de solvencia -que establece el número de salarios anuales que debe dedicarse para pagar una vivienda.

 

La ratio de accesibilidad está en un nivel muy bajo. Entre 2014 y 2016, el hogar debía destinar el 23% de sus ingresos al pago de la hipoteca, la mitad que en los años más boyantes del ladrillo (en 2006 y 2007 era necesario destinar un 45,5%). De ahí que Funcas hable de unas condiciones inmejorables.

Sin embargo, la lectura se complica al analizar la ratio crédito/valor. Actualmente, el Loan to Value de los préstamos se sitúa en el 50,6%, lo que significa que, de media, solo se financia el 50% del valor de la vivienda, lo que exige que el propietario aporte la otra mitad. Desde que estalló la burbuja el porcentaje de financiación ha cambiado completamente: hasta 2007, lo normal era que el volumen del préstamo estuviera entre el 63% y el 65% del valor de la vivienda.

El escenario cambió con las restricciones crediticias que se impusieron en el mercado tras los excesos cometidos durante el boom. Entonces se inició una tendencia bajista que convierte la cifra actual en la segunda más baja en las últimas tres décadas. “Este dato esconde una restricción severa de crédito que limita el acceso a la demanda, independientemente de que esta sea solvente”, recalca el estudio.

Por último, y en lo que se refiere al número de años de salario necesarios para pagar la vivienda, nos encontramos en un nivel que está más cerca de los máximos de la burbuja (cuando se superaron los 15 años) que de los registrados a finales del siglo pasado (8,2 años). Desde 2010, la cifra se ha ido reduciendo y desde 2013 se ha mantenido estable por debajo de 14 años.

Tras repasar cómo están los tres indicadores, Funcas recalca que la accesibilidad está en un momento ideal, pero que para comprar una vivienda en Alicante también es necesario tener un dinero ahorrado (solo se financia la mitad del valor de una vivienda) y unos ingresos estables (se necesitan 13 años de sueldo íntegro para pagar la totalidad de la casa).

Por tanto, la compra no está al alcance de todos, ya que gran parte de los potenciales propietarios no se pueden beneficiar de esas condiciones inmejorables de acceso a la vivienda porque no cumplen los requisitos mínimos para ello: tener unos ingresos estables, disponer de un dinero ahorrado y de cierta capacidad de endeudamiento.

 

Los jóvenes, fuera de combate.

Capacidad de ahorro e ingresos estables son dos condiciones que dejan fuera de combate a los jóvenes, un colectivo vital para el futuro del mercado residencial.

Para Funcas, el principal problema está en la precariedad laboral que sufren los menores de 35 años. “Las condiciones de crecimiento económico han favorecido la creación de empleo y han aumentado la capacidad de pago de nuevos compradores potenciales. No obstante, el aumento del empleo ha sido selectivo, penalizando a las jóvenes (entre 20 y 34 años, que son quienes necesitan la primera vivienda) cuya tasa de ocupación ha decrecido de forma sistemática durante los últimos años. Por otro lado, la capacidad de compra de los ingresos vía salario está bajando, lo que reduce la capacidad de pago de los hogares potencialmente compradores de viviendas”, explica textualmente.

El resultado final de este análisis sugiere que en el mercado residencial de España cuenta aún con una fuerte demanda potencial, pero con poca capacidad de acceso entre los grupos de mayor necesidad por el efecto de las condiciones del mercado de trabajo sobre los ingresos, y con pocas expectativas de mejora en el medio plazo.

Sin esperanzas de que el escenario cambie de manera sustancial, las nuevas generaciones no tendrán más remedio que abrazar el alquiler como fórmula habitacional, una visión que coincide con muchos expertos del sector inmobiliario.

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febrero 8th, 2017 at 9:01 am

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La banca subasta 2.000 millones en casas y deuda inmobiliaria.

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Los activos inmobiliarios siguen siendo un problema para el sector bancario. Con el fin de reducir la tasa de morosidad (por encima del 25% en crédito promotor) y evitar más provisiones, entidades como Bankia, BBVA o Liberbank continúan en su afán por acelerar la venta tanto de carteras de préstamos impagados avalados con inmuebles, como de paquetes de activos inmobiliarios en propiedad. Este año 2017 arranca con casi 2.000 millones de euros en activos inmobiliarios a subasta.

Según datos recopilados del sector bancario y extra-bancario, ya empiezan a verse operaciones de venta de “ladrillo” por parte de los fondos de inversión. Tienen a la venta cerca de 2.000 millones de euros tanto en préstamos fallidos avalados con inmuebles, como activos inmobiliarios en venta: viviendas, locales, oficinas, naves industriales o suelo.

La mayoría de las operaciones llevan meses en el mercado por no encontrar comprador. Algunas son conocidas como el ‘Proyecto Vermont’, de BBVA, una cartera de crédito promotor avalado principalmente con viviendas nuevas construidas y valorada en casi 100 millones de euros. Había varios fondos interesados en hacerse con este lote: Oak Hill, Fortress y AnaCap.

Esta entidad tiene más paquetes en el mercado: el ‘Proyecto Buffalo’, que son viviendas valoradas en 400 millones de euros. Otro proyecto de la entidad presidida por Francisco González es el bautizado como ‘Boston’, que comprende 16 edificios de oficinas situados en Madrid, Barcelona y Valencia y valorado en 200 millones de euros. ‘Proyecto Rentabiliza’ cuenta con deuda promotora.

Liberbank tiene en el mercado el ‘Proyecto Fox’, un portfolio de deuda inmobiliaria valorada en unos 200 millones de euros. Se trata de su primera cartera (pero no la última) de hipotecas impagadas.

Hay otras operaciones que se estrenan en 2017. Es el caso del ‘Proyecto Tour’, un paquete de Bankia, uno de los players más activos en la venta de carteras inmobiliarias. Consta de 1.800 inmuebles entre los que hay viviendas terminadas, suelo, locales comerciales, activos industriales y hoteles. El paquete está valorado en 166 millones de euros.

 

Bankia, Caixabank o Sareb, los más activos en soltar lastre inmobiliario en 2016.

Una de las formas que tiene la banca para soltar lastre inmobiliario es a través de la venta de la deuda inmobiliaria. Desde 2014 ha cobrado fuerza la organización de procesos de venta de paquetes de créditos avalados por diversos tipos de inmuebles o de inmuebles en manos de la banca (conocidos como REOs en la jerga anglosajona). Ese año se proclamó como el rey de la deuda inmobiliaria al recaudar 12.700 millones de euros en inversión. En 2015 se invirtió poco más de 8.100 millones (un 36% menos) y en 2016 la cifra podría haber caído más.

Sareb ha sido uno de los principales jugadores del mercado al haber logrado colocar a fondos de inversión internacionales 1.565 millones de euros en todo tipo de deuda inmobiliaria. La mayor cartera de créditos inmobiliarios fallidos (‘Proyecto Eloise’) tenía un importe nominal de 553,3 millones y la ha comprado Goldman Sachs.

Entre las operaciones relevantes de los últimos seis meses del año de Sareb se sitúa también la cartera ‘Berlín’, compuesta por deuda con importe nominal de 67 millones de euros garantizada en su gran mayoría con activos residenciales y suelos ubicados en las provincias de Madrid, La Coruña, Alicante, Valencia y Barcelona. Servihabitat y Haya han colaborado con Sareb en el traspaso de este paquete de préstamos.

Banco Popular se ha estrenado en 2016 con la venta de dos lotes inmobiliarios: Apollo compró una cartera de 220 millones con colateral hotelero, mientras que Blackstone se quedó por 400 millones con un portfolio respaldado por promociones residenciales que incluían más de un millar de activos entre viviendas, trasteros y plazas de garaje.

 

Dentro del plan estratégico que se ha marcado el banco hasta 2018, se contempla la reducción de los activos improductivos hasta en un 45%, lo que se traduce en unos 15.000 millones de euros.

Bankia es conocida en el mercado como una de las entidades más dinámicas: en 2016 tuvo en el mercado varias carteras a la venta, entre las que destaca el ‘Proyecto Ocean’, una cartera de crédito inmobiliario valorada en casi 400 millones y vendida a Deutsche Bank; el ‘Proyecto Tizona’, de deuda hipotecaria valorada en 1.000 millones ; ‘Proyecto Lane’, con inmuebles valorados en 288 millones de euros.

Caixabank se ha convertido en una de las entidades más proactivas en la venta de ladrillo español. Entre los lotes más conocidos destacan el ‘Proyecto Sun’, con deuda hotelera valorada en unos 1.000 millones; el ‘Proyecto Carit’, con unos 750 millones en deuda inmobiliaria, o ‘Proyecto More 2’, con 200 millones en inmuebles en propiedad (REOs).

Otros actores con menos actividad han sido Abanca (la antigua Novagalicia), que puso en el mercado un portfolio de deuda respaldada principalmente por vivienda terminada situada en Madrid, Galicia y Cataluña, por valor de 300 millones de euros (era el ‘Proyecto Sil’). El fondo KKR fue el comprador, según publicó Vozpópuli.

Y Cajamar también debutó con la puesta en el mercado de dos carteras: el ‘Proyecto Baracoa’, de unos 800 millones de euros en préstamos garantizados principalmente con activos residenciales, suelo y activos industriales. El fondo americano Bain Capital Credit fue finalmente el que se quedó con este paquete. El otro era el ‘Proyecto Omeya’, una cartera de viviendas y suelo en propiedad valorada en 158 millones.

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febrero 6th, 2017 at 8:18 am

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El euríbor despide 2016 con un nuevo mínimo histórico tras sumar 11 meses en negativo

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El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, despide 2016 con una bajada hasta el -0,08% desde el -0,074% del mes anterior, lo que supone renovar los mínimos históricos y sumar 11 meses de descensos consecutivos. Con esta caída los hipotecados pagarán de media 76 euros menos al año.

Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,139 puntos. El euríbor suma ya 11 meses seguidos en negativo. La primera vez que pisó terreno negativo fue en febrero de 2016, cuando se situó en el -0,008%.

Con la caída a terreno negativo el mercado debatió sobre si la banca iba a llegar a pagar a los clientes por las hipotecas, algo que no se producirá porque los bancos aplican siempre un diferencial a este indicador. Además, con las hipotecas variables concedidas este año los bancos se han pertrechado con una cláusula cero que fija un interés mínimo del euríbor del 0% y aparte va el diferencial que fija cada banco.

Aunque muchos hipotecados se están beneficiando de las caídas del euríbor, otros tantos no por contener en las escrituras de su hipoteca la famosa cláusula suelo, que establece un límite mínimo al interés a aplicar en la cuota. Sin embargo, todos los afectados por esta disposición están de enhorabuena ya que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea les ha dado la razón y la banca está obligada a devolver todo lo cobrado de más por este concepto desde la firma de las escrituras.

En definitiva, con este descenso del euríbor las familias con una hipoteca de 100.000 euros a 25 años y un diferencial aplicado al indicador del 1% pagarán de media 6 euros menos al mes o unos 76 euros menos al año. Desde Inmobiliaria Alicante recomendamos contar con un asesoramiento inmobiliario independiente especializado para la adquisición de algo tan relevante como una hipoteca.

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enero 28th, 2017 at 4:44 pm

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El alquiler cobra fuerza como opción habitacional.

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Alquilar una vivienda como solución habitacional cada vez está más de moda. A pesar de que España siempre ha sido un país dominado por el deseo de la propiedad, datos de las mejores  agencias inmobiliarias Alicante apuntan a que el arrendamiento está ganando terreno y supone ya el 22% del parque de viviendas.

La tendencia, lejos de echar el freno, tiene todas las papeletas para acelerar el paso en los próximos años. Tanto, dicen los expertos, que dejará de ser una solución al problema habitacional derivado de la crisis para convertirse en un negocio puro y duro.

Hay un hecho muy claro: España ha sabido hacer de la necesidad una virtud. El alquiler ha sido un remedio a la crisis , aunque esa etapa ya ha pasado, creo que vamos a seguir viendo un crecimiento. Estamos en unos niveles más altos que hace unos años, aunque todavía nos encontramos por debajo de nuestros comparables europeos. Por tanto, el techo del mercado sigue estando lejos.

A pesar de que no está en el ADN de los españoles, en los próximos años el alquiler se estructurará como un entorno de negocio real más que como solución a un problema coyuntural. Las últimas encuestas, al menos, dejan entrever que las nuevas generaciones consideran que arrendar una vivienda es una alternativa habitacional más asequible y atractiva que comprarla.

Dos tercios de los españoles de entre 22 y 29 años creen que alquilarán una casa cuando se independicen, mientras que apenas un 16% prevé tener una casa en propiedad. En otros países europeos el porcentaje de millennials que piensa vivir de alquiler tras abandonar el hogar familiar es algo inferior (45%), aunque sigue por encima de la opción de compra.

Un 27% de los millennials españoles no considera probable comprar casa en el futuro, un porcentaje igual al de los británicos, superior en 8 puntos al de los franceses y 6 puntos superior a la media global.

Los resultados de la encuesta son un tanto curiosos, sobre todo si tenemos en cuenta el fuerte arraigo cultural que tiene en nuestro país el concepto de la propiedad y el tradicional dominio que ha tenido en el mercado residencial: durante las últimas décadas ha acaparado en torno al 80% del parque de viviendas. Sin embargo, las previsiones apuntan que su peso se irá reduciendo hasta instalarse alrededor del 70%. En Inmobiliaria Alicante vemos como esta tendencia a favor del alquiler cobra fuerza en nuestra ciudad mes a mes, especialmente entre los más jóvenes.

Con los cambios sociales que estamos viendo, el auge de las familias monoparentales, la no vinculación geográfica con el puesto de trabajo… Todo esto se está instalando en la sociedad y está calando en las nuevas generaciones. Hay muchas razones para pensar que el mercado del alquiler seguirá creciendo hasta suponer cerca del 30% del mercado. Seguramente ese sea su techo, aunque podría ser más elevado.

Desde el punto de vista del propietario, lo importante es que el marco legal dé garantías y reduzca la incertidumbre sobre la rentabilidad que pueden obtener con su inversión inmobiliaria en Alicante para alquilar. Si no tiene garantías directamente no invertirá o si lo hace, será poniendo el producto en el mercado a un precio mayor.

 

Written by inmobiliariaalicante

enero 28th, 2017 at 4:39 pm

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