LD (M. Llamas) 2008-03-05 Libertad Digital
El Observatorio indica que durante los últimos años los inversores han estado dispuestos a soportar rentabilidades del alquiler tan reducidas debido a la “permanente escalada de precios” que han experimentado los pisos, ya que generaba “unas fuertes plusvalías latentes”. Desde 1998 (inicio del boom inmobiliario) hasta 2006 la rentabilidad de la compra de una vivienda ha sido sustancial, muy superior al 15 por ciento. Sin embargo, ya en 2007, su rentabilidad total ha descendido casi la mitad, hasta el 8,24 por ciento (nivel similar al alcanzado en 1995).
Y es que, si los precios de venta dejan de subir (proceso que ya se ha iniciado en 2007), “la rentabilidad del alquiler tendrá que tomar el relevo”. Es decir, la actual burbuja inmobiliaria tenderá a corregirse, ya sea mediante un “derrumbe” en el precio de los pisos, el aumento de los alquileres, o una combinación de ambas. Es decir, “el PER deberá caer”, señala, ya que la revalorización de la vivida no puede sostener en el tiempo la rentabilidad total de este tipo de activos.
En concreto, el IJM augura que el PER de los inmuebles tendrá que “regresar a valores cercanos a 20 (su media histórica)”, con lo que caerá cerca de un 38 por ciento durante los próximos años. En este sentido, el informa avanza que “dado que desde 1998 las revalorizaciones de las rentas del alquiler no han superado el 5 por ciento, todo haría prever fuertes incrementos para los próximos años”.
Sin embargo, es “dudoso” que las familias españolas puedan hacer frente a un incremento tan sustancial del precio del alquiler. Así, el reajuste del PER implicará, “irremediablemente”, una caída en el precio de los inmuebles. El IJM estima que, en un escenario intermedio, el estallido de la burbuja podría causar una caída en el precio de la vivienda próxima al 25 por ciento en los próximos años. Un “ajuste suave” implicaría bajadas del 8 por ciento durante 3 años y subida de los alquileres del 7,5 por ciento anual”.
Pese a ello, esta entidad advierte que tales aterrizajes progresivos “no suelen ser la norma habitual en los casos de inflación de activos, sobre todo en medio de una crisis financiera como la actual”. Por ello, en caso de que los tipos de interés “se disparen y la tasa de morosidad hipotecaria aumente, los bancos procederán a ejecutar hipotecas en bloque, con lo que la deflación podría ser mucho mayor”, según el estudio.