Eduardo Ocaña – Madrid , 3 Septiembre 2011
La última iniciativa del Gobierno para dar un balón de oxígeno al sector inmobiliario ha sido la rebaja del IVA por la compra de vivienda nueva. El ejecutivo aprobó un recorte del gravamen desde el 8% al 4% con el que pretende reactivar la compra de nuevos inmuebles, medida que el PP ha anunciado que mantendrá hasta finales de 2013 si gana las elecciones. Sin embargo, su efecto sobre el mercado inmobiliario es dudoso, ya que el excedente de casas en manos de los bancos no se puede considerar como vivienda nueva a efectos fiscales.
Una vez que una casa es transferida por primera vez deja de considerarse vivienda nueva a efectos impositivos, aun que el propietario sea el banco que la recibe como pago del crédito que la promotora no consiguió afrontar, y aunque el piso esté sin estrenar. Las sucesivas transacciones no se ven gravadas por el IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 8% dependiendo de la comunidad autónoma.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el parque de casas nuevas sin vender en España se ha convertido en pesado lastre. El Ministerio de Fomento cifra en 700.000 unidades el número de casas a estrenar que no tienen comprador, una gran mayoría en manos de la banca y que, por tanto, a efectos fiscales no se consideran nuevas.
Según se desprende de sus resultados trimestrales publicados en junio, entre las nueve entidades bancarias de mayor tamaño en España sumaban una cartera de inmuebles adjudicados de unos 11.800 millones de euros, sólo en lo que se refiere a casas acabadas. Además, acumulan más de 1.800 millones en viviendas aún en construcción. Si estas entidades emularan a Catalunyacaixa, una hipotética aplicación de una rebaja directa del 4% sobre su stock supondría pérdidas de 545,2 millones de euros para las entidades bancarias.
En total, el volumen de inmuebles en manos de la banca asciende a 13.631 millones de euros. Y eso sin contar otros tipos de adjudicados como terrenos o los inmuebles que no son viviendas. De esos 13.631 millones de euros en hogares que acumulan los nueve bancos más grandes, aquellos que proceden de la ejecución de hipotecas a hogares suponen prácticamente la mitad de ellos.
La otra mitad, 6.862 millones, provienen de la adjudicación de viviendas de promotoras y constructoras, que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, no consiguieron dar salida a sus pisos y devolver sus préstamos bancarios. Muchas de ellas no llegaron si quiera a terminar de construirse, lo que supone 1.840 millones de euros de promociones a medio hacer en manos de la banca y que necesitarán inyecciones adicionales de financiación para poder rematarlas y sacarlas al mercado.
El problema no termina ahí. Además de los hogares, la banca acumula también adjudicados inmuebles de todo tipo: oficinas, locales comerciales y, sobre todo, suelo. El montante que los nueve grandes bancos españoles posee en este tipo de activos es incluso mayor que en el de vivienda, unos 15.250 millones de euros. A la espera de nuevas medidas políticas y del incierto reajuste del mercado, sus carteras acumulan un activo adjudicado total por valor de 28.880 millones de euros.
En lo que sí beneficia el recorte del IVA es a la hora de que promotoras y constructoras den salida a sus inmuebles. Por un lado, los compradores han visto rebajado un 4% el precio de la vivienda nueva.Y de la misma forma, abarata la dación en pago de las viviendas en manos de promotores que no puedan devolver a sus créditos a la banca.